C’est quoi une hypothèque ?
Comprendre les prêts hypothécaires
Un prêt hypothécaire est un prêt que vous obtenez d’un prêteur pour financer l’achat d’une maison. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous promettez de rembourser l’argent que vous avez emprunté à un taux d’intérêt convenu.
La maison est utilisée comme garantie. Cela signifie que si vous ne respectez pas votre promesse de rembourser votre prêt hypothécaire, la banque a le droit de saisir votre propriété. Votre prêt ne devient un prêt hypothécaire que lorsqu’il est grevé d’un privilège sur votre maison, ce qui signifie que votre propriété est soumise à la condition que vous remboursiez votre nouveau prêt à temps et aux conditions convenues.
Termes courants des prêts hypothécaires
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous signerez de nombreux documents contenant des paragraphes de langage juridique, notamment un billet à ordre et, dans de nombreux États, un acte de fiducie. Voici quelques termes courants que vous devrez connaître si vous obtenez un prêt hypothécaire :
Le billet à ordre. Le billet à ordre, ou “note” comme on l’appelle plus communément, décrit comment vous allez rembourser le prêt, avec des détails tels que :
- votre taux d’intérêt
- le montant total de votre prêt
- la durée du prêt (30 ans ou 15 ans sont des exemples courants)
- le moment où le prêt est considéré comme étant en retard
- votre paiement mensuel du principal et des intérêts.
Hypothèque. Bien que l’hypothèque soit généralement utilisée comme un terme fourre-tout pour désigner un prêt immobilier, elle a une signification spécifique. L’hypothèque donne au prêteur le droit de devenir propriétaire de votre maison et de la vendre si vous n’effectuez pas les paiements aux conditions convenues dans le billet.
Acte de fiducie. Un acte de fiducie fonctionne comme une hypothèque et est garanti par votre maison. La plupart des hypothèques sont des accords entre deux parties – vous et le prêteur. Dans certains États, une troisième personne, appelée fiduciaire, peut être ajoutée à votre hypothèque par le biais d’un document appelé acte de fiducie. Un acte de fiducie donne au fiduciaire le pouvoir de prendre le contrôle de votre maison au nom du prêteur si vous cessez de faire vos paiements.
Frais de clôture du prêt hypothécaire. Il s’agit des frais facturés par le prêteur pour consentir ou établir votre prêt. Ils comprennent généralement les frais de montage, les points d’escompte, les frais liés à la souscription, au traitement, à la préparation des documents et au financement de votre prêt. Cependant, le total de vos frais de clôture comprend les frais d’évaluation et de titre, l’assurance titre, les enquêtes, les frais d’enregistrement et plus encore. Bien que les frais varient considérablement selon le type de prêt hypothécaire que vous obtenez et selon le lieu, ils représentent généralement de 2 % à 6 % du montant du prêt. Ainsi, pour un prêt de 250 000 CHF, vos frais de clôture s’élèveront entre 5 000 et 15 000 CHF.
Points d’escompte. Également appelés “points hypothécaires”, il s’agit d’une somme versée à votre prêteur en échange d’un taux d’intérêt plus bas.
Taux de la note. Il s’agit du taux d’intérêt réel que vous payez chaque année en fonction du montant que vous empruntez, exprimé en pourcentage. Il ne reflète aucun des coûts ou frais liés au prêt hypothécaire et ne doit pas être confondu avec le taux annuel en pourcentage, que nous expliquerons ensuite.
Taux annuel en pourcentage (TAEG). Le TAP est généralement plus élevé que le taux de votre note parce qu’il reflète le coût d’emprunt de l’argent, en fonction des intérêts, des frais et de la durée du prêt, exprimé sous forme de taux annuel. Le TAEG a été créé pour permettre aux consommateurs de comparer plus facilement des prêts ayant des taux d’intérêt et des coûts différents, et la loi fédérale exige qu’il soit indiqué dans toute publicité. En gros, plus la différence entre le taux de votre note et le TAEG est élevée, plus vous payez de frais de clôture.
L’assurance hypothécaire. L’assurance hypothécaire protège le prêteur contre les pertes subies s’il doit saisir votre maison parce que vous ne pouvez pas effectuer vos paiements. Vous devrez payer une assurance hypothécaire sur certains prêts garantis par le gouvernement, quelle que soit la mise de fonds, mais vous pouvez l’éviter sur les prêts conventionnels avec une mise de fonds de 20 % ou plus.
Comment fonctionne une hypothèque
Chaque mois, votre paiement hypothécaire est réparti en au moins quatre tranches différentes qui constituent le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance (PITI). Voici comment fonctionne chaque catégorie :
Le principal. Il s’agit de la partie du solde de votre prêt qui est remboursée à chaque versement.
Intérêts. Il s’agit du taux d’intérêt facturé mensuellement par votre prêteur pour le prêt hypothécaire que vous avez choisi.
Les taxes. Vous paierez chaque mois 1/12e de votre facture annuelle de taxes foncières, en fonction du montant évalué chaque année dans votre quartier.
L’assurance. Les prêteurs exigent une assurance propriétaire pour couvrir votre maison contre les risques tels que l’incendie, le vol ou les accidents. Vous pouvez avoir un paiement mensuel supplémentaire distinct pour l’assurance hypothécaire en fonction de votre mise de fonds ou du type de prêt.
Au cours des premières années de votre prêt hypothécaire, les intérêts représentent une plus grande partie de votre paiement global, mais au fil du temps, vous commencez à payer plus de capital que d’intérêts jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.
Votre prêteur vous fournira un tableau d’amortissement (un tableau indiquant la répartition de chaque paiement). Ce tableau vous montrera comment le solde de votre prêt diminue au fil du temps, ainsi que le montant du capital que vous payez par rapport aux intérêts.
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